Baufinanzierung verstehen

Glossar BaufinanzierungFachbegriffe einfach erklärt.

Von Annuitätendarlehen bis Zinsbindung – alle wichtigen Begriffe rund um Ihre Baufinanzierung, verständlich erklärt.

Darlehensarten

Annuitätendarlehen
Die häufigste Darlehensform: gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung.
Volltilgerdarlehen
Das Darlehen wird vollständig innerhalb der Zinsbindung zurückgezahlt – keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung.
Sanierungskredit
Darlehen für Renovierung und energetische Sanierung – oft kombinierbar mit KfW-Programmen und BAFA-Zuschüssen.

Zinsen & Konditionen

Zinsbindung
Der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz gilt – typisch sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Beleihungsauslauf
Das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Immobilienwert – entscheidend für die Zinshöhe.
Beleihungswert
Der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Sicherheit beimisst – in der Regel 10–20 % unter dem Kaufpreis.
Sollzins
Der reine Zinssatz des Darlehens – ohne weitere Kosten. Nicht zu verwechseln mit dem Effektivzins.
Effektivzins
Die umfassendere Kostenkennzahl – berücksichtigt Sollzins und weitere Kosten. Immer für Vergleiche nutzen.

Tilgung & Rückzahlung

Tilgung
Die schrittweise Rückzahlung des Darlehensbetrags – die wichtigste Stellschraube neben dem Zinssatz.
Anschlussfinanzierung
Neue Konditionen nach Ende der Zinsbindung – Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen.
Forward-Darlehen
Anschlussfinanzierung im Voraus abschließen – Zinssicherung bis zu 5 Jahre vor Zinsbindungsende.
Prolongation
Verlängerung des Baudarlehens beim gleichen Anbieter nach Ende der Zinsbindung.
Sondertilgung
Außerplanmäßige Rückzahlung über die reguläre Rate hinaus – verkürzt Laufzeit und spart Zinsen.
Restschuld
Der noch ausstehende Darlehensbetrag nach einem bestimmten Zeitraum – Ausgangspunkt für die Anschlussfinanzierung.
Umschuldung
Nach Zinsbindungsende zur besseren Bank wechseln – fast immer lohnenswert.

Kosten

Grunderwerbsteuer
Steuer beim Immobilienkauf: 6 % in Berlin, 6,5 % in Brandenburg – gehört zu den Kaufnebenkosten.
Kaufnebenkosten
Alle Kosten beim Immobilienkauf über den Kaufpreis hinaus – in Berlin und Brandenburg 10–15 %.
Notarkosten
Pflichtkosten bei jedem Immobilienkauf: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch.
Bereitstellungszinsen
Zinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile – relevant bei Neubauten und Stufenfinanzierungen.
Hausgeld
Monatlicher Beitrag in einer Eigentümergemeinschaft – wird von Banken als laufende Ausgabe angerechnet.
Disagio
Abzug vom Darlehensbetrag bei der Auszahlung – reduziert den Sollzins, erhöht die Gesamtkosten.

Sicherheiten & Recht

Eigenkapital
Eigene Mittel, die Sie in die Finanzierung einbringen – Bargeld, Wertpapiere, Bausparverträge.
Grundschuld
Die Absicherung der Bank im Grundbuch – Voraussetzung für jede Baufinanzierung.
Grundbuch
Das amtliche Register für Immobilieneigentum – wer was besitzt und welche Rechte daran bestehen.
Wohngebäudeversicherung
Pflichtversicherung für die finanzierende Bank – schützt das Gebäude gegen Feuer, Wasser, Sturm und Hagel.
Verkehrswert
Der reale Marktwert einer Immobilie – nicht identisch mit dem Beleihungswert der Bank.

Bonität & Unterlagen

Bonitätsprüfung
Die Kreditwürdigkeitsprüfung der Bank – Grundlage für Zusage, Absage und Konditionen.
SCHUFA
Deutschlands wichtigste Auskunftei – speichert Daten zur Kreditwürdigkeit und wird von jeder Bank abgefragt.
BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung)
Regelmäßige Einnahmen-Ausgaben-Auswertung für Unternehmen – zentrales Unterlagendokument für selbstständige Kreditnehmer.
EÜR (Einnahmen-Überschuss-Rechnung)
Vereinfachte Gewinnermittlung für Selbstständige und Freiberufler – wichtiges Unterlagendokument bei der Baufinanzierung.

Förderung

KfW-Darlehen
Staatliche Förderkredite für Kauf, Neubau und Sanierung – auch für Selbstständige verfügbar.
BAFA-Förderung
Staatliche Zuschüsse für energetische Sanierungen – müssen vor Maßnahmenbeginn beantragt werden.
IBB (Investitionsbank Berlin)
Berlins Förderbank – zinsgünstige Darlehen für Berliner Wohneigentümer, kombinierbar mit KfW.

Persönliche Beratung

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